실거래가에서 어떤 거래를 빼고, 월별 시세와 상승률·순위를 어떻게 계산하는지 아파트랭크의 산출 기준을 공개합니다.
아파트랭크의 모든 순위와 통계는 "월별 시세"에서 출발합니다. 이 페이지는 어떤 거래를 계산에 넣고 빼는지, 월별 시세를 어떻게 만드는지, 상승률과 순위를 어떻게 매기는지를 공개합니다. 적힌 규칙은 서비스에 실제로 구현된 내용이며, 규칙이 바뀌면 이 페이지도 함께 고칩니다.
1. 원자료와 수집 범위
출처: 국토교통부의 아파트 매매 실거래가입니다. 공공데이터포털 오픈API로 시군구·계약월 단위 자료를 받습니다. 전월세, 분양권, 오피스텔 등 아파트 매매가 아닌 거래는 쓰지 않습니다.
범위: 16개 시도의 시군구를 수집 대상으로 지정해 두었고, 데이터에는 2015.01부터 2026.09까지의 거래가 들어 있습니다. 현재 데이터에서 거래가 확인되지 않는 시군구는 인천광역시 옹진군 한 곳이며, 신고되지 않았거나 수집되지 않은 거래는 반영되지 않습니다.
사용 항목: 단지명, 전용면적, 계약 연월일, 거래금액(만원), 층, 동, 거래유형(직거래 여부), 해제 여부와 해제일, 준공연도, 지번.
걸러내는 행: 단지명, 거래금액, 전용면적, 계약일 중 하나라도 비어 있으면 버립니다. 계약일·금액·층·동이 모두 같은 거래는 한 건으로 합칩니다.
묶는 단위: 거래 이력은 시도·시군구·단지명·전용면적(소수 첫째 자리까지)이 같은 것끼리 모읍니다. 그래서 단지명이 바뀌어 신고된 경우 이력이 나뉘어 보일 수 있습니다.
2. 계산에 넣는 거래와 빼는 거래
한 단지의 거래 이력은 달마다 아래 순서로 걸러 "포함 거래"만 남깁니다. 과거 달부터 현재 달 순으로 처리하며, 앞선 달의 결과가 뒤의 판정에 쓰입니다.
해제(취소) 거래 제외. 해제 신고가 붙은 거래는 이후 어떤 계산에도 쓰지 않습니다.
직거래 제외. 거래유형이 직거래인 거래도 완전히 뺍니다. 증여성 저가 거래처럼 시장가와 다른 경우가 있어 시세를 왜곡할 수 있기 때문입니다. 다만 단지 상세 화면의 실거래 내역에는 "직거래" 표시와 함께 보여 줍니다.
저가 이상 거래 제외. 어떤 거래의 가격을, 같은 단지·같은 평형 묶음에서 직전 3개월에 이미 포함으로 확정된 거래, 그리고 그 달의 저층이 아닌 다른 거래의 평균과 견줍니다. 비교 대상이 2건 미만이면 판단하지 않고 그대로 둡니다. 비교 대상이 2건 이상일 때 평균과의 차이가 "평균의 30%"와 "3억 원" 중 작은 금액 이상이면 이상 거래로 보고 뺍니다. 세법의 저가 양수 판단 기준(30%, 3억 원 한도)을 참고한 기준입니다. 높은 쪽으로 벗어난 거래는 걸러내지 않습니다.
저층 거래는 조건부 제외. 그 단지·평형 묶음에서 확인된 최고층의 20%(소수점 버림) 이하인 층을 저층으로 봅니다. 예를 들어 최고층이 25층이면 5층 이하입니다. 최고층이 4층 이하라 20%가 1 미만이면 저층 개념을 적용하지 않습니다. 저층 거래는 기본적으로 뺍니다. 다만 (가) 직전 3개월에 포함 거래가 하나도 없거나, (나) 가격이 직전 3개월 포함 거래의 최고가 이상이거나, (다) 같은 달 저층이 아닌 거래의 최저가 이상이면 다시 넣습니다.
설정 화면에 "저층 제외", "직거래 제외" 선택 항목이 있지만, 현재 계산은 위 규칙 하나로 통일되어 있어 어떤 조합을 골라도 같은 값이 나옵니다.
3. 월별 시세 만들기
한 달의 시세는 그 달 포함 거래 가격의 산술평균을 만원 단위로 반올림한 값입니다. 중위값이 아니라 단순 산술평균이고, 거래가 없는 달은 값 자체가 없습니다(직전 값으로 채워 넣지 않습니다). 화면에 나오는 "현재 시세"는 거래가 있었던 가장 최근 달의 월별 시세입니다.
4. 평형 묶음과 평형 표기
평형 묶음: 같은 단지 안에서 전용면적 차이가 2.5㎡ 이하인 타입은 계산할 때 거래를 합쳐 하나의 묶음으로 봅니다. 84.0, 86.0, 88.0㎡처럼 이웃한 면적끼리 차이가 기준 이하로 이어지면 양 끝의 차이가 더 커도 모두 한 묶음이 됩니다. 순위와 집계 화면에는 묶음마다 대표 평형 하나만 올리며, 포함 거래가 가장 많은 평형(동률이면 면적이 작은 쪽)이 대표입니다.
평형 표기: 실거래 자료에는 전용면적만 있고 공급면적은 없습니다. 그래서 전용면적을 전용률 구간(55㎡ 미만 68%, 62㎡ 미만 72%, 90㎡ 미만 75%, 120㎡ 미만 76%, 그 이상 78%)으로 나누어 공급면적을 추정하고 3.3058㎡로 나눠 반올림한 값을 "34평형"처럼 적습니다. 근사값이라 "평"이 아니라 "평형"이라고 씁니다.
5. 기준 시점
현재 시세: 위에서 설명한 가장 최근 거래월의 시세입니다.
1년 전 시세: 데이터 전체에서 가장 최근 거래월의 12개월 전 달을 기준월로 삼습니다. 그 달에 단지의 거래가 없으면 더 이전 달의 시세를 가져오되, 기준월보다 3개월을 넘게 거슬러 올라가야 하면 값이 없는 것으로 봅니다. 오래전 거래가 1년 전 가격처럼 보이는 것을 막기 위해서입니다. 실제로 값을 가져온 달은 순위 행에 표시됩니다.
1개월 전 시세: 가장 최근 거래월의 바로 전 달에 거래가 있을 때만 사용합니다. 소급하지 않습니다.
과거 기준월(과거 가격대별 순위): 사용자가 고른 달에 그 단지의 포함 거래가 있을 때만 사용하며 소급하지 않습니다.
6. 상승률과 순위 정렬 기준
화면
대상
정렬 기준
이번 달 상승률 TOP 100
최근 두 달 시세가 모두 있는 단지
상승률(%) 높은 순, 상위 100곳
현재 가격대별 상승 순위
현재 시세가 선택한 1,000만원 구간인 단지
1년간 상승 금액 큰 순
지역별 상승 순위
선택한 시도·하위 지역의 단지
1년간 상승 금액 큰 순
과거 가격대별 상승 순위
고른 달 시세가 선택한 구간이던 단지
그 달 이후 상승 금액 큰 순
그때 산 내 집 순위
매수 시점에 같은 구간이던 단지
현재 시세 높은 순
상승률은 (현재 시세 − 기준 시세) ÷ 기준 시세이며, 화면에는 정수 %로 반올림해 나옵니다. 가격대 구간은 1,000만원 단위(예: 5억 3,000만원 이상 5억 4,000만원 미만)입니다. 순위에는 대표 평형만 오르고, 비교하는 두 시점의 시세가 모두 있는 단지만 대상이 됩니다.
7. 그때 산 내 집 결과의 계산
매수 연월에 그 단지의 거래가 없으면 그 이전에서 가장 가까운 달의 시세를 매수가로 쓰고, 이전 거래가 아예 없으면 첫 거래를 씁니다. 결과 화면에는 실제로 적용된 달이 표시됩니다. 비교군은 같은 시기에 매수가가 같은 1,000만원 구간에 있던 단지들이며, 기본은 매수 연월 당월만 보고 설정에서 직전 2·3·6·12개월까지 넓힐 수 있습니다. 조회 범위 안에 시세가 없는 단지는 비교군에서 뺍니다. "우리 동네"는 같은 시도 안에서 같은 시·군·구(경기도처럼 시 아래에 구가 있으면 시 단위)이고, "수도권"은 서울·인천·경기입니다.
8. 표본 조건과 이상치 처리
순위에 오르기 위한 최소 거래 건수 기준은 따로 없습니다. 비교하는 두 시점의 월별 시세가 모두 있으면 한 달에 한 건뿐이어도 대상이 됩니다. 이상치는 2번 항목의 저가 이상 거래만 걸러내며, 높은 가격의 이상치는 처리하지 않습니다.
9. 시도별 평균 시세와 매수 월별 상승률
시도별 평균 시세: 시도·월별로 포함 거래의 가격을 모두 모아 산술평균한 값입니다. 단지별 평균의 평균이 아니라 거래 건수가 많은 단지가 더 크게 반영됩니다.
매수 월별 평균 상승률: 단지·평형별 월 시세마다 (현재 시세 − 그 달 시세) ÷ 그 달 시세를 구해, 달(1~12월)별로 연도를 가리지 않고 평균한 값입니다(소수 첫째 자리).
10. 알려진 한계
신고 시차 때문에 최근 거래는 늦게 반영되고, 해제 신고가 뒤늦게 들어오면 과거 값이 바뀔 수 있습니다. 수집 도구의 기본 재수집 범위는 최근 2개월이라, 그보다 뒤에 신고된 해제는 해당 기간을 다시 수집하기 전까지 반영되지 않을 수 있습니다.
시세는 실거래의 단순 평균이라 층·동·향·상태·거래 시점의 차이를 보정하지 않습니다.
거래가 적은 단지와 달은 표본이 작아 값이 크게 흔들립니다.
마지막 거래가 오래된 단지의 현재 시세는 그 마지막 거래월의 값입니다.
행정구역 개편 이후의 명칭으로 지역을 표시합니다. 예를 들어 광주광역시와 전라남도는 "전남광주통합특별시"로 묶여 나옵니다.
세대수는 건축물대장을 지번 하나로 조회한 값이어서 대단지가 실제보다 적게 나올 수 있습니다.
이 페이지와 화면의 수치는 참고 정보이며 투자 조언이나 가격 예측이 아닙니다. 계산 결과가 의심스러우면 문의하기로 알려 주세요.